Construye tu Casa Personalizada, episodio 6.
Mi nombre es Sandra Raven y te doy la bienvenida a este episodio número seis del podcast Construye tu Casa Personalizada.
El podcast de Habitualarquitectura.com, que te guía a dar los pasos precisos para que alcances tu objetivo: Construir una casa a tu medida, que te inspire a vivir de forma más plena, cómoda y saludable.
Nuestro objetivo es hacer que este proceso sea lo más simple posible para ti, para que aclares tus ideas, tomes decisiones informadas y consigas los mejores resultados.
En esta oportunidad quiero conversar contigo un tema que no suele ser uno de los más interesantes pero que es primordial que tengas claro antes de partir con la construcción de tu nueva casa.
Me refiero a la firma del contrato de construcción.
Antes de que comencemos a conversar sobre cláusulas y demás, quiero recordarte que lo ideal es que sientas la confianza con el contratista para hacerle preguntas sobre las cláusulas del contrato de construcción, si es necesario solicitar cambios, y en general entender bien las condiciones que aplicarán en la negociación que estás a punto de hacer. Por que llegado el momento, tu como cliente necesitas sentirte cómodo a la hora de firmar el contrato entre tu y el constructor.
¿Porqué es tan importante firmar un contrato de construcción?
Básicamente para asegurarte de que el constructor construya la casa que te prometió.
Es necesario discutir varios detalles super importantes antes de comenzar la obra para evitar que se presenten malos entendidos en el camino.
Y sobre todo que se establezca una pauta a seguir si llegase a ocurrir un desacuerdo serio entre tu y el contratista.
La mayoría de las veces el constructor tiene ya un contrato de construcción preestablecido para firmar con sus clientes. Pero nuestra recomendación es que te sientes y lo revises con calma. Que analices todas las cláusulas y te asegures de entenderlo completamente.
Y si llegases a tener dudas, busca clarificarlas con tiempo. Y nunca sigas adelante con la obra sin antes firmar un contrato de construcción justo para ambas partes.
¿Cuáles son esas cláusulas que tienes que revisar antes de firmar el contrato de construcción?
En este episodio quiero hablarte de 6 cláusulas que nosotras consideramos las más importantes.
1. El objeto del contrato
En el objeto del contrato, el constructor acepta el trabajo que realizará.
Normalmente este trabajo incluye la solicitud y obtención de permisos, provisión de materiales, mano de obra y demás trabajos necesarios para completar la obra.
También es aquí que el constructor acepta construir la casa conforme a los planos y especificaciones los cuales deben incluirse en el contrato de construcción a firmar.
Aquí es importante que sepas, que a pesar de que los planos se realicen de manera minuciosa, puede ocurrir que existan diferencias entre los planos y las especificaciones técnicas.
Por ejemplo, que en el plano aparezca dibujado 1 vanitorio en el baño principal pero en las especificaciones se indica que se instalarán 2. Entonces ¿Cuál es correcto? Para evitar mayores confusiones
Es buena idea, que en el contrato se indique una cláusula que indique que sobre los planos prevalecen las especificaciones técnicas. Y que en caso de cualquier diferencia, el contrato será el documento sobre el que regirse.
2. El plazo
Imagino que más de una vez habrás escuchado historias de contratistas que sobrepasan los plazos estimados de construcción. Para protegerte de esto es necesario dejar claro en el contrato de construcción la fecha de inicio de la obra, el horario de trabajo que seguirá el contratista, y la fecha de finalización. Es decir, la fecha en la que te puedas mudar a tu nueva casa.
Por supuesto, dentro de estos plazos tiene que haber excepciones y se deben considerar extensiones de tiempo cuando se presenten:
Días de lluvia, paro de trabajadores, retrasos de pagos de tu parte con el contratista, retrasos por parte de la municipalidad para inspeccionar los trabajos, ampliación de los trabajos contratados, y cualquier otra situación que salga del control del contratista.
Es recomendable también que consideres estipular una cláusula que indique una penalización en caso de retrasos en los que el contratista tenga responsabilidad. En este caso, el contratista deberá pagarte a ti una suma acordada por ambas partes por cada día de retraso que sufra la obra.
Aunque el constructor, en ocasiones prefiere evadir esto, en realidad es muy buena táctica para incentivar la entrega de la obra a tiempo.
La suma de dinero a pagar por cada día de retraso sirve para protegerte sobre costos que esto pueda generarte. Como por ejemplo, el arriendo de un departamento hasta que puedas mudarte a ti.
3. El precio
Aquí sí estoy segura de que te vas a fijar bien. Pero de todas maneras, por favor asegúrate de tener claro lo que está incluido en el precio.
Lo digo, por que puede pasar que por intentar cerrar un monto lo antes posible, pecamos por no leer la letra chica. Si el contrato de construcción es a precio fijo, ¿Es que está incluido todo lo que esperas? De no ser así asegúrate de consultarle al contratista que es lo que no está incluido en el valor final a pagar para que decidas si necesitas agregar alguna partida adicional antes de cerrar el trato o prefieres verlo más adelante.
Me explico, por ejemplo en ese baño de lujo que tienes en mente ¿están incluidas las puertas de cristal templado con anclaje de acero inoxidable en la ducha? ¿no? Entonces, ¿Le pedirás al constructor que las incluya en el presupuesto, o es que prefieres contratar este servicio por separado? A esos detalles me refiero.
Ahora, en cuanto a las formas de pago, normalmente el contratista te pedirá abonar un anticipo antes de partir con la obra, y a medida que avancen los trabajos te irá solicitando abonos periódicamente. Esto es por que en realidad el constructor irá trabajando con tu dinero y si por cualquier motivo dejas de abonar lo solicitado lo más seguro es que el constructor detenga la obra inmediatamente.
Es necesario entonces que en el contrato de construcción se estipule el ritmo estimado en que este te irá solicitando pagos. Cada constructor tiene su forma de trabajar así que te sugiero que converses con él y lleguen al mejor acuerdo que les convenga a ambas partes.
4. Cambios en el objeto del contrato
Es en realidad raro que no se presenten cambios en las obras. Es posible que tu quieras agregar algo que no habías anticipado, cómo agregar una ventana más, cambiar el revestimiento del piso, o incluso que en el inicio de la obra aparezca algún condicionante en el terreno no previsto y que influya en el precio.
Es por esto que es importante definir en el contrato de construcción de qué forma se manejan estas situaciones para que la obra no avance sin que antes tú tengas claro el valor adicional que cualquiera de estos trabajos significaron para ti.
5. Resolución de disputas
Como ya te he conversado, lo ideal es que te hagas amigo del contratista y que entre los dos se entiendan bien, de todos modos, los inconvenientes aún pueden aparecer en algún punto del proceso.
Es por esto que en el contrato debe estipularse claramente cuales son los pasos a seguir en caso de disputas acerca del trabajo encomendado.
Muchos contratos de construcción se rigen bajo un árbitro que maneja este tipo situaciones en lugar de ir directamente a un litigio.
Es decir, tú y el contratista, en mutuo acuerdo, escogerían un arbitraje privado y más sencillo que ir a tribunales en caso de conflictos.
Aquí puedes leer un poco más acerca de la diferencia entre un litigio y un arbitraje.
6. Las garantías
Este es otro punto donde seguro te detendrás a leer el contrato pues es lo que te permitirá dormir tranquilo si algo llega a salir mal con tu casa una vez estés viviendo en ella con toda tu familia.
En los contratos de construcción suele incluirse información importante sobre las condiciones acerca de las garantías del trabajo realizado por el contratista. Por ejemplo: lo que cubre la garantía, el periodo de duración, el tiempo máximo de respuesta por parte del constructor en caso tal, así como también lo que no cubre la garantía y tus obligaciones de mantenimiento sobre la propiedad.
Por norma en Chile por ejemplo está estipulado por ley el periodo de garantía para las obras nuevas. Las cuales son de 3 años en caso de defectos de terminaciones y acabados.
5 años para defectos en las instalaciones y 10 años para cualquier problema que afecte la estructura de la propiedad.
Ahora, también es posible que converses con el contratista dichos periodos de garantías para ver si puedes extender este tiempo, si es que eso te hace sentir más tranquilo. Entonces, recuerda esto cuando estés leyendo la cláusula de garantía en el contrato de construcción que vayas a firmar.
Y ya para despedirme quiero dejarte con un par de tips rápidos que protegen tus derechos antes de que firmes el contrato de construcción.
- Consulta las referencias del constructor.
- Asegúrate de que el constructor tenga licencia para ejercer como tal.
- Verifica también que el contratista esté cubierto por un seguro de riesgos así como a sus trabajadores.
- Revisa cuidadosamente cualquier contrato de construcción que te entregue el constructor.
- Considera contratar un profesional que revise los planos, las especificaciones y el contrato por ti.
- Y sobre todo, no tengas que negociar los términos y condiciones del contrato con tu contratista.
Hasta pronto,
Sandra
